路线简介

　　天津市原有地铁线路是1984年投入运营的，全长7.4公里。由于该地铁当初是按战备工程建设，选定标准较低，其运输能力、设备状况均已无法适应日益增长的客运需求。为加快市区立体化交通网络的建设，天津市地铁线网规划9条线路，总规模223公里，设车站181座，线网密度0.68km/km2。其中天津地铁2号线与地铁1号线、3号线共同构成市中心城区快速轨道交通线网的基本骨架，4号线为内部填充线，5、6号线为外围发展线的线网构架格局、轨道交通系统采用放射式的线网结构，并利用两条线路构成中心市区内不封闭的两个半环线以加强各组团间的联系。

　天津地铁2号线路全长22.5公里，其中地下线20.3公里，过渡段及地面线2.2公里。全线设站20座；其中地下站18座，地面站2座。主要通行路线为：在中北镇中北工业园区设起点站曹庄站，下穿西外环线，线路沿广乐道、黄河道、南马路、通南路，下钻海河后沿进步道，在铁路天津站前广场沿海河方向设天津站，后下穿天津站邮政大楼、铁路站线，然后沿华昌大街下穿京山铁路至红星路顺驰立交桥进入卫国道，线路沿卫国道至外环线，过东外环线后线路爬升至地面，最后至终点站李明庄站。该线向西可通达杨柳青镇，向东可与天津滨海国际机场相接、主要经过黄河道、西南角、南市、东南角、天津站、华昌道、卫国道、万新村、万松居住区以及规划建设中的西部新城居住区等。

　　整体作用分析

　　地铁2号线连通西青、南开、和平、河北、河东、东丽等各区，与未来居民出行方向比较协调，且大部分路段位于出行主轴线上，可最大限度发挥城市交通中的地铁骨干作用。

　　2号线与1、3号线构成了支撑轨道交通的基本骨架。三条线之间可以换乘，在本市的核心区构成一个“金三角”。其在西南角和地铁一号线可形成直接换乘，通往海光寺、南京路、小白楼CBD等市中心的商业、商务核心地段。与3号线相交于天津站后，可通往水上公园、北宁公园两大市政公园以及华苑产业园区、南开大学等；而与4号线、6号线在东南角站、红旗路站相交后，可以转乘至和平路、体育中心、天津西站、天津北站等商业中心与多个重要市政设施。使与市区距离较远地区的居民可以快速便捷地到达城市各个部位，居住便捷性带来的房产增值也会更加明显。

　　沿线新建住宅项目简介

　　2号线自西向东横跨整个中心城区，沿途设立20个站点，可使各地铁站周边的多个区域内住宅板块受益。目前所设置站点途径可辐射的区域主要有中北镇西部新城板块、黄河道沿线板块、老城厢及周边板块、东站后广场板块、万新居住区及卫国道沿线板块等5大新建住宅板块。再有，如百丽城堡等一些板块归属性不强的新建项目也在2号线辐射范围之内。

　　从上表不难发现，除西青区的中北镇板块和河东区万新居住区及卫国道沿线板块内的部分项目外，其他项目多为位于城市中心区域，公共交通网络及周边生活配套相对已经成熟便捷；因此未来2号线的修建开通，对于提升了中心城区东部的万新、丽苑居住区，西部的西部新城居住区的交通条件则更加明显。特别是对于像西部新城这样的未来近郊大型居住区而言，与城市中心之间的交通便利性，将对区域认可度的提升，起到决定性的作用。

　　二、西部新城板块分析

　　中北镇整体概况

　　中北镇位于天津市区西侧，辖有23个行政村，面积38.5平方公里，人口3.7万人，是中国百强乡镇之一。天津外环线西半环从中北镇域穿过，镇东与市区接壤，西与杨柳青毗邻。津浦公路、京福公路通过，地铁二号线的起始站就设于中北镇曹庄。中北镇紧邻外环线西半环，与市内联系紧密，非常便于居住人群向市内辐射，城市化水平比较高。就综合素质而言，中北镇地区在交通便利性、城市化水平、自然条件等方面的综合水准方面在市郊各区域中处于上游。

　　规划的西部新城居住区位于西青区中北镇外环线外一侧，整个板块规划绿化面积将达到45%，商业设施面积达到5%，并且还将建设医院、文化中心、体育中心、娱乐中心等一系列具备城市功能的配套基础设施。西部新城的整体规划，采用“一环、一心、三轴、多组团”的模式，打造生态型、文化型亲水居住区；在建设方案上，采取多个实力地产商联合开发、住宅建设与城市配套同时推进的模式。西部新城共计划建设400万平方米居住区，总投资超过100亿元，彻底达到郊区城市化的目标。

　　板块住宅市场分析

　　1.板块整体供给情况分析

　　中北镇西部新城共计划建设400万平方米居住区，目前已知的天津万科与深圳招商地产合作开发的假日风景，天津金厦津投开发的水语花城，上海上投、中恺投资、上海建厦合作的华亭佳园，天津乐康置业的大地十二城、以及方正地产的项目，每个项目体量均在30万平米以上，其中大地十二城总建近100万平米。目前已知的项目总体供应量约221万平米，已推出面积约15.1万平米；板块目前正处于开发初期，已知项目的未上市量与潜在供应量为未来板块的供应主体，未来总供给量约384.9万。

　　2.板块内项目价格及产品类型情况

　　板块内所规划产品形式丰富多样，既有情景洋房、多层、小高层，同时也有高层和别墅产品。目前已上市项目产品以多层、小高层为主；其中假日风景项目保持了万科一贯的产品设计优势，引入了情景洋房、院景洋房、宽景洋房、瞰景洋房等多种万科专利化、标准化产品，此外，还采用了多项智能化配套设施，力求通过高品质新颖的产品提升竞争力。而水语花城项目的产品设计更加注重户型功能区间布局与面积的控制，目前已上市的多层及小高层产品的户型设计紧凑合理，细节化设计明显；以中小面积的户型为主，通过总价优势吸引客群。

　　目前板块内在售的只有假日风景与水语花城，假日风景凭借其在天津市范围内产品设计上的优势，目前均价达到4800元/平米；而水语花城虽然在户型设计合理，但产品相对普通，因此4500元/平米的单价较能体现目前区域价值。

　　三、地铁的建设对西部新城影响预测

　　提升板块竞争力

　　随着未来地铁2号线的修建与开通，板块与沿线商业、商务以及其他市政设施之间的交通便利性将大幅度提高；板块生活便利性的提升，使得板块项目竞争力与升值潜力进一步显现，地铁的修建将使板块产生巨大的吸引力与号召力，提升板块整体竞争力，同时也将对板块住宅市场走势产生影响。

　　加大客群来源范围影响客群区域来源结构

　　目前板块整体主力目标客群市场主要以天津市中端客群为主。其中假日风景客群区域来源相对广泛，主要被万科的品牌和产品吸引。而水语花城项目客群，以王顶堤、华苑等与板块相近的南开区内居住区的改善型客群为主。

　　地铁2号线连接城市东西方向，将对城市原有的居住布局产生影响，会把一批居民吸引到其辐射的范围区域中来，特别是对于处在线路东西两端的大型居住区而言，地铁的修建将使板块对更为广泛的客群来源产生吸引力，甚至可能包括部分投资型客户。同时，2号线的修建也将对其沿线站点所辐射区域内的具有为子女或老人购房意愿的原有居民，或工作地点在辐射区域内的购房客群，产生较强的吸引作用，因此板块的客群来源区域比例必将发生一定改变。但考虑到天津居民在购房时表现出较强的地缘性，因此预计未来的客群来源范围仍以南开、西青、红桥等市区西部区域的居民为主。

　　影响未来产品供应导向，促进具有一定产品档次跨度的板块市场供应结构的形成通过从板块内目前面市项目了解，板块内的产品规划包括了情景洋房、别墅等高端类产品；并且随着板块内配套的完善、居住氛围的形成，必然促进板块整体档次逐步提升，随之出现高端产品供应。而受西部新城整体规划定位以及地段区位等因素影响，决定了板块内未来一段时间内，仍将以中端产品供应为主。

　　而未来地铁2号线的修建运营，也将促进部分中低端档次产品的供应。这主要因为地铁作为大众化的交通工具，受其影响最大的购房者还将是以工薪阶层为主的中、低端自住型客群；随着地铁1号线开通运行后，地铁对于此类客群的影响将逐渐明显，地铁效应开始体现，此类客群也必将成为板块内项目有效目标客群的重要组成部分，预计供应一方也将保持一定量的中低端产品供应以适应市场需求。

　　弱化地段差价预计价格上升比例超过市中心沿线地段

　　地铁的快速性和通达性，将使城市的地段概念进一步弱化，相邻等级区域的房屋价格也将更加接近。地铁的开通使板块内的居民快速便捷地到达城市中心区域，并且不会发生堵车现象，这就使得目前板块的地段劣势得到极大缓解。而市中心区域的各种交通形式比较集中，公共交通网络及周边生活配套相对已经成熟，因此未来2号线的修建开通，对于提升如西部新城这样的近郊板块的交通便捷性则更加明显。由此相比于城市中心沿线地段，其居住便捷性带来的房产增值也会更加明显，价格增幅也将高于市中心的沿线地段。